А.С. Волосников, Е.А. Гринь, Э.А. Гряда, Д.В. Кудрякова
Земельные споры
Конспект лекций. Краснодар: КубГАУ, 2016. - 178 с.

Лекция 4. Споры, возникающие при приобретении и прекращении прав на земельные участки

4.2. Особенности споров, вытекающих из сделок и иных юридически значимых действий, объектом которых выступает земельный участок

При разрешении земельных споров следует учитывать, что земельное законодательство, прежде всего в ст. 37 ЗК РФ, устанавливает особенности купли-продажи земельных участков. Требования, установленные п. 3 ст. 37, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

При совершении сделок с земельными участками для такой разновидности договора купли-продажи недвижимости уточняется объект договора купли-продажи земельного участка. Таким объектом могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.

В ст. 550 ГК РФ установлены требования к форме договора купли-продажи земельного участка. Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы договора купли-продажи земельного участка влечет его недействительность.

Практический смысл и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта и, в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости действительно собственником соответствующего земельного участка и т.п. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество[180].

ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка, поскольку действует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью. Если стороны изъявляют желание нотариально удостоверить договор купли-продажи земельного участка, то никаких препятствий для этого нет. Нотариус в этом случае выполнит функцию контроля за законностью условий договора.

Существенные условия договора купли-продажи земельного участка отражены:

– в ст. 554 ГК РФ, устанавливающей, что в договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество – земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

– в ст. 555 ГК РФ, предусматривающей, что существенным условием договора купли-продажи земельного участка является также цена. В договоре купли-продажи земельного участка должна быть четко определена его цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка договор о его продаже считается незаключенным. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, неприменимы к договору купли-продажи земельного участка.

Содержание норм земельного законодательства, в частности, ст. 37 ЗК РФ, определенно исходит из необходимости четкой индивидуализации объекта договора, его постановки на государственный кадастровый учет, а также установления требований к минимальным размерам земельных участков в целях обеспечения возможности их использования по целевому назначению, обусловило невозможность отчуждения части смежного земельного участка его правообладателем. В теории и правоприменительной практике сформировалась позиция, в соответствии с которой часть земельного участка не может являться объектом сделок, влекущим переход вещного права[181].

Передача земельного участка продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). Обязательство продавца передать земельный участок покупателю считается исполненным после вручения, т.е. фактической передачи участка покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.

Земельное законодательство устанавливает специальные требования применительно к сделкам купли-продажи земельных участков.

Во-первых, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Во-вторых, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Не исключено, что земельный спор может возникнуть из-за несоблюдения особенностей заключения сделок с земельными участками, относящихся к различным целевым категориям использования. В частности, занимаясь оформлением оборота земельных участков нельзя забывать, что в соответствие со ст. 8 Федерального закона  «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[182] при продаже земельного участка данного категории земель субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме обладателя преимущественного права покупки о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. При отказе от покупки либо не уведомлении в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В целях выявления оснований недействительности сделки с земельным участком стороны, суд иные участники правоотношений должны проверить соответствие условий о предмете договора требованиям закона. Так, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ) и не отнесенные к изъятым или ограниченным в обороте (ст. 27 ЗК РФ).

В-третьих, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Наиболее часто встречающаяся на практике проблема – продажа органом публичной власти гражданину или юридическому лицу под строительство земельного участка, на котором находятся (через который проходят) системы инженерно-технического обеспечения (ЛЭП, газопроводы и т.д.), что мешает его использованию по целевому назначению и разрешенному использованию. Однако анализ судебной практики свидетельствует о том, что если истец не докажет, что продавец должен или мог знать о наличии обременений земельного участка, то договор будет признан действительным[183].

В-четвертых, при продаже земельного участка из государственной или муниципальной собственности должен быть соблюден установленный законом порядок заключения договора купли-продажи, в ином случае он может быть признан судом недействительным, как заключенный с нарушением действующего законодательства. Так, договор купли-продажи, представленный в качестве правоустанавливающего документа для государственной регистрации перехода права собственности, заключен с нарушением действующего законодательства, поскольку в случае признания несостоявшимся аукциона по продаже земельного участка для целей, не связанных с жилищным строительством, законодательством не предусмотрена возможность заключения договора купли-продажи с единственным участником аукциона[184].

Таким образом, при совершении сделки с землей сторонам необходимо предусмотреть одновременное наличие (исполнение) следующих общих условий: содержание сделки не должно противоречить закону и иным правовым актам; совершение сделки лицами, обладающими необходимым объемом правоспособности и дееспособности; совпадение внутренней воли и волеизъявления сторон сделки; соблюдение требований о форме сделок и ее государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Несоблюдение этих условий влечет признание сделки недействительной, она не порождает правовых последствий, за исключением последствий, связанных с ее недействительностью. Оспаривать действительность земельных сделок могут управомоченные лица, с соблюдением срока исковой давности, при этом суд анализирует основные условия действительности сделки и выявляет наличие или отсутствие порока сделки.