|
Б.М. Гонгало, Т.И. Зайцева, П.В. Крашенинников, Е.Ю. Юшкова, В.В. Ярков
Настольная книга нотариуса
Учебно-методическое пособие. 2-е изд., испр. и доп. - М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2004.
Глава 7. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества
§1. Понятие недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
1. Понятие недвижимого имущества
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору
продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя
земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество,
а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную
сумму.
По договору мены недвижимости каждая из сторон обязуется
передать в собственность другой стороны какое-либо имущество, причем недвижимое
имущество должно являться предметом передачи хотя бы одной из сторон.
По договору дарения даритель передает или обязуется передать
одаряемому в собственность недвижимое имущество безвозмездно.
В законодательстве нашей страны долгое время отсутствовало
понятие недвижимости. Практически до 90-х годов на праве собственности из всех
видов недвижимого имущества, давно известных за рубежом, российским гражданам
принадлежали только жилые дома. В настоящее время с развитием многообразия форм
собственности ситуация кардинально изменилась, сейчас сделки с недвижимым
имуществом являются самым распространенным и традиционным видом нотариальных
действий.
Расширение рынка жилья повлекло значительные изменения в
гражданском законодательстве и привело к появлению в нем нового института -
института недвижимости. В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам
(недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное
имущество.
Как видно, в ст. 130 ГК содержится лишь примерный, не
исчерпывающий перечень недвижимости. Следует иметь в виду, что к недвижимому
имуществу относятся все разновидности перечисленных объектов. Так, любые здания,
как жилые, так и нежилые, относятся к недвижимому имуществу, при этом не имеет
значения целевое и хозяйственное назначение нежилых зданий. При этом к
недвижимому имуществу относятся не только сами здания, но и части зданий
(квартиры и комнаты в жилых домах, помещения в нежилых зданиях и др.).
Не имеет значения также хозяйственное назначение сооружений,
однако при отнесении последних к категории недвижимого имущества следует руководствоваться
основным принципом понятия «недвижимость»: перемещение их должно быть
невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта. В частности, нельзя
отнести к недвижимому имуществу такие сооружения, как металлические гаражи, сборно-разборные
киоски и павильоны и т.п.
Недвижимостью являются имущественные комплексы, а также
перечисленные объекты, входящие в состав предприятий как имущественных
комплексов.
К недвижимости согласно ст. 132 ГК относится предприятие в
целом как имущественный комплекс. В состав предприятия как имущественного
комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая
земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию,
права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие
предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права.
Из упомянутых объектов недвижимого имущества в нотариальной
практике наиболее часто совершаются сделки с жильем: жилыми домами, квартирами,
комнатами в квартирах. Особым объектом недвижимости является квартира в
многоквартирном доме. Отличительной особенностью такой квартиры является то, что
ее собственнику наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру,
принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие
помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое
и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной
квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве
собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие
передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
|
