|
Б.М. Гонгало, Т.И. Зайцева, П.В. Крашенинников, Е.Ю. Юшкова, В.В. Ярков
Настольная книга нотариуса
Учебно-методическое пособие. 2-е изд., испр. и доп. - М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2004.
Глава 7. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества
§3. Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества
2. Требования к правоустанавливающим документам
При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус по
правоустанавливающим документам проверяет принадлежность этого имущества
собственнику. Ссылка на правоустанавливающие документы обязательна в договоре.
В настоящее время не существует и не может существовать какого-либо даже
приблизительного перечня документов, которые могут быть приняты в качестве
правоустанавливающих. Гражданские права, в том числе и право собственности, могут
вытекать из любых договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из
договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не
противоречащих ему. Так, помимо традиционных правоустанавливающих (либо
правоподтверждающих) документов, каковыми являются договоры купли-продажи, мены,
дарения, свидетельства о праве собственности и свидетельства о праве на
наследство и ряд других, правоустанавливающими документами на недвижимое
имущество могут являться достаточно редкие документы, например:
- соглашения об уплате алиментов, когда в счет
причитающихся алиментов, алиментнообязанное лицо передало в собственность лица,
имеющего право на получение алиментов, недвижимое имущество;
- соглашения об отступном, согласно которому какое-либо
гражданско-правовое обязательство прекращается предоставлением взамен
исполнения передачей должником в собственность кредитора недвижимого имущества;
- договоры передачи недвижимого имущества в
собственность в счет причитающейся участнику общества с ограниченной
ответственностью доли в уставном капитале общества в связи с выходом его из
этого общества;
- исполненные договоры аренды недвижимого имущества с
правом его выкупа и многие другие.
Удостоверение договора об отчуждении недвижимого имущества
без правоустанавливающего документа недопустимо.
Помимо правоустанавливающих документов для оформления
договора нотариусу должны быть также представлены документы о государственной
регистрации объекта недвижимости, выданные учреждением юстиции, осуществляющим
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с действующим законодательством
государственной регистрации в ряде случаев может подлежать только переход прав
на недвижимое имущество, в иных же определенных законом случаях регистрации
подлежит как сделка, так и переход права на недвижимое имущество.
Так, необходимость государственной регистрации сделки и
права возникает в случае оформления следующих видов сделок:
- договоров купли-продажи жилого помещения, в том числе
доли в общей собственности на жилое помещение (ст. 558 ГК);
- договоров мены жилых помещений, в том числе доли в
общей собственности на жилые помещения (ст. 567 ГК с отсылкой к гл. 30 ГК);
- договоров купли-продажи предприятия как
имущественного комплекса (ст. 560 ГК);
- договоров дарения любого недвижимого имущества, в том
числе доли в общей собственности на недвижимое имущество (ст. 574 ГК);
- отказа одаряемого принять дар в виде недвижимого
имущества до передачи ему дара в случаях, когда договор дарения зарегистрирован
(ст. 573 ГК);
- договоров пожертвования любого недвижимого имущества
(ст. 582 ГК по аналогии со ст. 574 ГК);
- договоров ренты, в том числе договоров пожизненного
содержания с иждивением, по которому передается недвижимое имущество (ст. 584
ГК);
- соглашений об изменении и расторжении вышеуказанных
сделок (ст. 452 ГК).
В названных случаях на правоустанавливающем документе
учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, должен быть проставлен штамп регистрации
соответствующей сделки, а также выдано свидетельство о государственной
регистрации права.
Законодательством могут быть предусмотрены и иные сделки, при
которых требуется регистрация как самой сделки, так и возникающего на основании
ее перехода права.
В ряде случаев государственной регистрации подлежит только
право с выдачей свидетельства о государственной регистрации. Подобный порядок
регистрации распространяется на все вещные права, названные в ст. 216 ГК, в том
числе и на случаи перехода права собственности и других прав в результате
сделок и иных актов, даже если на необходимость государственной регистрации
перехода прав по ним в законе прямо не указано. К таким случаям возможно
отнести:
- приобретение права собственности на вновь создаваемое
недвижимое имущество (ст. 219 ГК);
- приобретение права собственности членами жилищных, жилищно-строительных,
гаражно-строительных, дачно-строительных кооперативов, полностью внесшими
паевой взнос (п. 4 ст. 218 ГК);
- решения суда о признании права собственности на
недвижимое имущество, об определении доли в праве собственности на недвижимое
имущество, о разделе общего имущества супругов и т.п.;
- свидетельства о праве на наследство, выданные
нотариусом;
- свидетельства о праве собственности на долю в общем
имуществе супругов (в том числе пережившему супругу), выданные нотариусом;
- соглашения о разделе общего имущества супругов;
- соглашения об определении долей в праве общей
совместной собственности или о перераспределении долей в долевой собственности
на недвижимое имущество;
- брачные договоры, если предметом их является передача
недвижимого имущества;
- соглашения об уплате алиментов, если в качестве
алиментов передается в собственность недвижимое имущество;
- раздел имущества, находящегося в долевой
собственности (ст. 252 ГК);
- выдел доли в уставном капитале юридического лица в
виде недвижимого имущества, а также внесение недвижимого имущества в качестве
вклада в уставный капитал;
- переход прав на недвижимое имущество в случае
реорганизации юридического лица (ст. 58 ГК);
- передача недвижимого имущества в собственность путем
заключения соглашения об отступном;
- переход права собственности по исполненному договору
аренды недвижимого имущества с правом выкупа его арендатором;
- иные предусмотренные законом случаи возникновения
права собственности.
Помимо правоустанавливающих документов и документов о
государственной регистрации на отчуждаемое недвижимое имущество при
нотариальном удостоверении договоров истребуется справка бюро технической
инвентаризации о технической характеристике отчуждаемого недвижимого имущества.
|
