|
Б.М. Гонгало, Т.И. Зайцева, П.В. Крашенинников, Е.Ю. Юшкова, В.В. Ярков
Настольная книга нотариуса
Учебно-методическое пособие. 2-е изд., испр. и доп. - М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2004.
Глава 11. Удостоверение договоров об ипотеке
§5. Ипотека жилых домов и квартир
3. Предмет ипотеки
Правила об ипотеке жилых домов и квартир применяются только
к ипотеке жилья, предназначенного для постоянного проживания. На ипотеку
гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домиков, других строений и помещений, не
предназначенных для постоянного проживания, правила об ипотеке жилых домов и
квартир не распространяются. Перечисленные объекты недвижимости могут быть
предметом ипотеки на общих основаниях (п. п. 1, 3 ст. 74 Закона об ипотеке).
Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных
жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной
собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке). При этом не имеет значения, находятся
ли данные объекты в ведении органа местного самоуправления или переданы в
хозяйственное ведение муниципального унитарного предприятия и т.п. Неважно
также, заселены ли эти дома и квартиры. Государственное и муниципальное жилье в
ипотеку не передается.
Иногда предметом ипотеки является часть жилого дома или
квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Такая ипотека
возможна также на основании закона или договора. В соответствующих случаях
действуют такие же правила, как при ипотеке жилого дома или квартиры.
В ст. 75 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке
квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст.
290 ГК находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной
считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей
собственности на жилой дом.
Здесь важно обратить внимание на то, что доля в праве общей
собственности считается заложенной наряду с жилым помещением. Она (доля в
праве) входит в предмет залога автоматически. С точки зрения практики
удостоверения договора ипотеки жилого помещения, находящегося в многоквартирном
доме, приведенное правило закона значения не имеет. В договоре ипотеки жилого
помещения нет необходимости упоминать, что в залог передается также доля в
праве общей собственности.
В Законе об ипотеке предусматривается возможность ипотеки
объекта незавершенного строительства и принадлежащих залогодателю материалов и
оборудования, которые заготовлены для строительства (ст. 76). При этом
установлено, что такой договор может быть заключен при предоставлении кредита
для сооружения жилого дома. Как представляется, норма, содержащаяся в ст. 76
Закона об ипотеке, весьма несовершенна. Причем не только с точки зрения
теоретической, но и исходя из практических соображений. Как известно, ипотека
есть залог недвижимости. «Материалы и оборудование, заготовленные для
строительства» не относятся к недвижимому имуществу. Залог объекта, не
завершенного строительством, подчинен особым правилам (см. об этом §4 гл. 11).
Это во-первых. Во-вторых, «при предоставлении кредита для сооружения жилого
дома» и заключении договора о залоге (ст. 76 Закона об ипотеке) чаще всего и
этого «незавершенного строительства» еще нет. Поскольку нет недвижимого
имущества, постольку не может быть и договора об ипотеке. Удостоверять такого
рода договоры ипотеки нельзя.
Вместе с тем возможна ситуация, когда при предоставлении
кредита для сооружения жилого дома заключается договор залога имущества (жилого
дома), которое появится в будущем (см. об этом §4 гл. 11). Может быть
предусмотрен и залог «материалов и оборудования, заготовленных для
строительства». Они должны быть перечислены в договоре, должна быть и оценка.
Но это залог движимого имущества.
|
