|
Вик.Т. Батычко
Жилищное право
Конспект лекций. Таганрог: МРЦПКиПК ЮФУ, 2013.
Тема 6. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
6. Порядок определения и приобретения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
ГК РФ
различает два вида общей собственности - долевую и совместную (ст. 244).
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из
собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения
таких долей (совместная собственность).
Доля в праве
общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника
помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указного помещения
(ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права
собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на
помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее
имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве
общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника
такого помещения.
Несмотря на
то, что ч. 1 ст. 37 ЖК РФ сформулирована в императивной норме, установленный в
ней принцип определения размеров долей в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме следует рассматривать в качестве общего
правила, из которого в соответствии со ст. 15 Федерального закона «О введение в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации» возможны исключения. Принятым
до вступления в силу Федерального закона «О введение в действие Жилищного
кодекса Российской Федерации» закона решением общего собрания собственников
помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее
имущество в многоквартирном доме могли быть установлены иные правила
определения размеров долей, которые обладают приоритетом по отношению к
рассматриваемой норме ч. 1 ст. 37 ЖК РФ.
Кроме того, ГК
РФ допускает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть
установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада
каждого из них в образование и приращение общего имущества (ст. 245). Однако
при определении размера долей в праве долевой собственности на общее имущество
участники этой собственности не вправе игнорировать императивные нормы ГК РФ,
которые не могут быть изменены соглашением участников. Речь идет, в частности,
о нормах первого абзаца п. 3 ст. 245 ГК РФ, согласно которому участник долевой
собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка
использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет
право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Например, такое право принадлежит участнику долевой собственности, который
произвел за свой счет ремонт крыши, лестничной клетки, подвала и т.п.
Собственник
помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять
выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме;
2) отчуждать
свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном
доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли
отдельно от права собственности на указанное помещение.
При
приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю
переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном
доме. Условия договора, которым переход прав собственности на помещение в
многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей
собственности на общее имущество в таком доме, является ничтожным.
|
